В последнее время в нашей стране быстро развивается ипотечное кредитование, констатирует "РБК-кредит". Оно сопряжено с возникновением высоких кредитных рисков. В связи с этим банки вынуждены ужесточать требования к заемщикам и предусматривать меры для снижения кредитных рисков.
Согласно законодательству, из-за неуплаты или несвоевременной уплаты долга банк имеет полное право обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке. Как правило, обязательство по ипотеке погашается периодическими платежами. Поэтому обращение взыскания на заложенное имущество возникает при систематическом нарушении сроков уплаты платежей по кредиту. Под систематической неуплатой понимается нарушение сроков уплаты платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна.
На сегодняшний день возможны два варианта обращения взыскания на заложенное по договору об ипотеке имущество: через суд и во внесудебном порядке.
В первом случае стороной исполнительного производства является сам залогодержатель, удовлетворяющий свои требования за счет реализации имущества по решению суда. Реализация заложенного имущества по решению суда происходит путем продажи с публичных торгов, порядок которой определяется процессуальным законодательством РФ. Однако в настоящее время процессуальное законодательство такого порядка не содержит. Поэтому практическое значение имеет порядок проведения публичных торгов, установленный гражданским законодательством.
Продажа заложенного имущества с торгов
Торги проводятся по месту нахождения заложенного имущества. Организатор извещает о предстоящих публичных торгах не позднее чем за 30 дней, но не ранее чем за 60 дней до их проведения в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти соответствующего субъекта Российской Федерации. При этом указывается дата, время и место проведения публичных торгов, характер продаваемого имущества и его начальная продажная цена.
Отсрочка о взыскании недвижимости
По заявлению залогодателя суд также может предоставить отсрочку исполнения решения об обращении взыскания на предмет ипотеки. Однако законом предусмотрено только два таких случая. Первый случай ? если залогодателем является физическое лицо и залог не связан с осуществлением предпринимательской деятельности. Второй ? если предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения.
Обращение взыскания во внесудебном порядке
Внесудебный порядок означает, что кредитор и должник после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки заключают между собой соглашение об удовлетворении требований залогодержателя. Обратите внимание, что этот документ должен быть заверен нотариусом. При этом такое соглашение по последующему договору об ипотеке должно заключаться с участием залогодержателей по предшествующим договорам.
Сейчас многие банки стараются избегать судебных тяжб. Ведь подобная ситуация создает дополнительные сложности для кредитора, например, судебные издержки, которые несет банк при обращении с иском в суд. Да и времени судебные разбирательства отнимают очень много, отвлекая тем самым от дел насущных.
Длительность процедуры обращения взыскания на предмет ипотеки по решению суда увеличивает расходы банка за счет, например, необходимости поддерживать резервы на возможные потери по ссудам. А это, в свою очередь, приводит к удорожанию банковского продукта, что снижает доступность банковских услуг в целом. Существующий судебный порядок обращения взыскания на предмет ипотеки показал крайне низкую эффективность, предоставляя недобросовестным должникам возможность и время для уклонения от исполнения договорных обязательств.