Что готовит нам осень 2012 года? Ждет ли нас новый кризис или это всего лишь естественное отражение экономических процессов Какие выводы и прогнозы делают российские девелоперы, расскажет Сергей Калинин, президент "Галс-Девелопмент".
С 2008 года нам постоянно задают один и тот же вопрос: "Чувствуете ли вы напряжение перед следующим кризисом?". Однако хочется заметить, что кризис, прежде всего, находится в наших головах. В 1998-м, и в 2003-м, и в 2008-м ситуация была нагнетена скорее той атмосферой, теми эмоциями, которые царили в обществе. Если настойчиво верить, что кризис будет, он непременно произойдет. Другой вопрос – насколько это скажется на российской экономике, положении отдельных компаний и конечном потребителе. На мой взгляд, сам по себе кризис не так страшен. Любой кризис производит санирующий эффект. Например, в 2008 году обанкротилось три четверти российских строителей, особенно среднего и мелкого эшелона. Собственность и активы этих компаний перешли, в основном, держателям кредитов, то есть банков.
Таким образом, сейчас на рынке осталось около десяти крупных компаний, которые представляют порядка 90% всего объема девелопмента в столице. И это правильно. В кризис выживают сильнейшие компании, которые могут удовлетворить покупательские потребности как по цене, так и по качеству, и, кроме того, достаточно мощные, чтобы остаться на плаву даже в период нестабильной экономической ситуации. 2008 год выявил и обострил одну из существенных проблем российского девелопмента – гигантизм, то есть нецелесообразное и неправомерное раздутие портфелей. Сотни амбициозных проектов, требующие колоссального объема инвестиций, были запущены, а реализованы лишь один-два. Все остальные в это время находились в состоянии, требующем непрерывного вливания средств, при этом выхлоп от таких проектов был бы много позже. Я считаю, стоит обратить внимание на это явление и не повторять ошибок прошлого. Отказ от гигантомании и необоснованного раздутия портфелей способен обеспечить нормальную работу индустрии в общем, и нашей компании в частности.
Разумное ведение бизнеса, отсутствие искусственного нагнетения ситуации могут сыграть свою роль в том, что если даже кризис и будет, то он будет минимальным, а его последствия – не столь плачевны как ранее. Конечно, как любой руководитель, я мог сказать, что у нас есть резервные планы. Но в настоящий момент я не вижу прямой угрозы финансовой стабильности компании. Все наши проекты активно развиваются, активно продаются, на рынок выходят новые. Конечно, у нас есть альтернативные планы. Например, кредитный портфель, который у "Галс-Девелопмент" существовал в валютной компоненте (у нас был достаточно большой портфель, который номинировался в долларах), в этом году был переведен в рубли. Таким образом, мы захеджировали свои валютные риски. Хотя основная проблема девелопмента с точки зрения глобальной макроэкономики заключается отнюдь не в валюте платежа.
Дело в том, что это весьма капиталоемкий бизнес: вы вкладываете средства, процесс реализации проекта составляет как минимум 4-5 лет. Все это время вы выплачиваете проценты по кредиту, то есть фактически замораживаете деньги и финансовый эффект получаете только на выходе из проекта. Особенно это относится к коммерческой недвижимости. В этом и заключается глобальный риск: деньги надолго заморожены, а делать "длинные" прогнозы весьма сложно. Хотя все, что мы могли, мы сделали. Все остальные риски больше зависят не от нас, а от экономических показателей – цен на нефть, газ и прочих вводных, которые одинаковы для российской экономики, наверное, для всех индустрий.
При этом хочется отметить, что 2011 год был, наверное, одним из самых успешных посткризисных годов в истории российского девелопмента. Инвестиции практически вернулись на докризисный уровень, цены на недвижимость медленно, но верно растут.
Конечно, волнения в Европе, вызванные колебанием курса евро, отразились на финансовых рынках. Вследствие этого поднялись проценты по банковским кредитам. Можно сказать, что стоимость денег сейчас немного выросла и рынок находится в неком выжидательном состоянии. Действительно, все ждут осени. И если говорить о состоянии российского рынка девелопмента, то "ожидание", это, пожалуй, самое верное слово, которым его сейчас можно охарактеризовать.
