Чем апартаменты отличаются от жилья? Как покупка апартаментов регулируется законодательством? Что мы приобретаем под словом "апартаменты"?

На эти и другие вопросы отвечает профессиональный юрист
Анастасия Помелова,
Управляющий Директор Службы специальных программ Банка ВТБ, глава юридической службы проекта "ВТБ Арена парк".

Главное отличие апартаментов от жилья заключается в том, что юридически они не являются жилым помещением, а значит, зарегистрироваться по месту жительства в них невозможно. Это их основной недостаток по сравнению с жильем. С точки зрения же актива и защиты прав собственника, разницы между жилым помещением и нежилым практически нет. Апартаменты, как и жилье, можно приобрести по договору долевого участия в строительстве, который регулируется 214-ФЗ, или по договору купли-продажи. После окончания строительства собственник апартаментов может заключать любые сделки, как то: купли-продажи, наследования, дарения. В данном случае не важно, что официально апартаменты жильем не считаются. На их собственников распространяются все положения существующего законодательства, в частности 214-ФЗ, а также все гарантии, которые предоставляются покупателю жилья.

Разница между жильем и нежилым помещением не столько правовая, сколько административная. Застройщик строит апартаменты, потому что тот земельный участок, который у него имеется, не предполагает по своему целевому назначению строительства на нем жилья. В существующих условиях городской застройки возведение комплексов апартаментов с современной архитектурой за вменяемые деньги становится в большинстве случаев единственной альтернативой для застройщика. Если мы, например, посмотрим на центр Москвы и на территорию в пределах ТТК, то мы увидим, что площадок для строительства жилья практически нет. То есть, в этих направлениях рынок может развиваться только за счет строительства апартаментов.

Единственное, чем апартаменты существенно отличаются от жилья, - это отсутствие возможности оформить постоянную регистрацию. Прописка имеет отношение не к собственности больше, а именно к административным отношениям с государством: к тому, к какому пенсионному фонду ты привязан, где ты получишь загранпаспорт и т.д. В последнее время в Москве с этим стало легче, за большинством государственных услуг можно обратиться в МФЦ вне зависимости от места, где ты зарегистрирован. В этом случае отсутствует необходимость привязываться к какому-то конкретному адресу.

Собственников апартаментов не коснутся ограничения, связанные с их сдачей в аренду. Рано или поздно каждый арендодатель жилья сталкивается с проблемой выселения недобросовестных квартиросъемщиков. У владельцев апартаментов есть шанс избежать подобных ситуаций, поскольку остаться в апартаменте, который жилым помещением не является и в котором нельзя зарегистрироваться, арендатор просто не сможет. Таким образом, права собственника гораздо лучше защищены.

Речь, конечно, идет о легальной сдаче в аренду, которая предусматривает заключение договора. Договор найма жилого помещения в аренду предполагает, что человек будет в нем проживать. Соответственно, круг оснований, по которым его можно оттуда выселить, достаточно узкий. То есть, если у арендатора нет иного жилища или маленькие дети, например, даже при наличии полного комплекта оснований и прав со стороны собственника, выселить его зачастую бывает

проблематично. В случае с нежилыми помещениями регулирование принципиально другое. Во-первых, собственник апартамента несет меньше обязанностей перед арендатором, в их отношения меньше вмешивается государство. Во-вторых, в тот момент, когда договор аренды заканчивается, вопросов о том, что арендатору негде жить, не возникает. Он выселяется без эмоциональных «историй», потому что стороны изначально понимают и принимают строгие условия договора. Мы говорим сейчас о временном проживании.

Покупая апартамент, он приобретает помещение в современном комплексе с соответствующей инфраструктурой. Застройщику нет смысла возводить другого рода объекты в районах существующей застройки. Там присутствует конкуренция с вторичным рынком, а вторичный рынок – это немного иная история. Это, как правило, старый дом, с судьбой которого тоже не все так просто, и в правовом плане в том числе. Что касается строительства жилья, то по закону застройщик обязан создавать некие объекты социальной инфраструктуры. Однако то, как он это делает, в какие сроки и создает ли вообще, по большому счету, контролируется достаточно поверхностно. Несмотря на то, что механизм обеспечения социальной инфраструктурой, существует, работает он не всегда правильным образом.

Когда мы говорим об апартаментах, то мы понимаем, что они, во-первых, в большинстве своем строятся в районах со сложившейся социальной инфраструктурой. Застройщик комплексно осваивает принадлежащий ему земельный участок. Для того, чтобы ему реализовать свой объект, нужно возвести всю эту инфраструктуру. И это, с моей точки зрения, стимул сильнее для застройщика, чем некая законодательная обязанность построить те или иные объекты. Застройщик изначально рассматривает для себя все в комплексе и понимает, что ему обязательно нужно построить детский клуб, парикмахерскую или отделение банка потому, что с этим связаны темпы продаж, качество объекта и прочее. Не секрет, что все эти объекты приносят застройщику прибыль. Поэтому они и строятся, возводятся и начинают работать.

Главное, при принятии решения понимать, с чем вы имеете дело, и подробно изучить вопрос о том, что такое апартамент, что конкретный застройщик подразумевает под этим словом, как будет осуществляться сделка, как она будет оформляться. Не стоит полагаться на общие заявления в прессе. Каждый объект уникален, будь то жилье или не жилье, первичный рынок или вторичный. Каждый раз пакет документов нужно изучать внимательно, и, к сожалению, нельзя сказать, что есть какие-то общие шаблоны, видя которые наш покупатель может быть спокоен. Проблемы могут возникнуть как в ходе сделки, так и после ее совершения, как в случае с жильем, так и в случае с нежилым помещением. Закон нам предоставляет одинаковые механизмы защиты прав. Конкретную сделку нужно готовить очень внимательно и советоваться с профессионалами.