Цены на жилье в Москве растут удивительными темпами: "Ведомости" утверждают, что рост цен в последнее время составляет 100% годовых.
По данным аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости", за год (с марта по март) цены на столичные квартиры выросли на 50%. Причем рост ускоряется: 7,5% в марте и 2,5% за последнюю неделю (4-10 апреля). Средняя цена 1 кв. м достигла 2882 долларов, а типовой квартиры средней площади (около 60 кв. м) зашкалила за 170 тысяч. "Это астрономические цифры даже на фоне зарплат столичного среднего класса", - комментирует руководитель irn.ru Олег Репченко.
Но застройщики не останавливаются. Ведь рост сопровождается ажиотажным спросом: риэлторы говорят, что срок экспозиции объектов с осени 2005 года уменьшился вдвое и составляет в среднем три недели. "Спрос такой, что покупатели готовы подписывать договоры с открытой ценой", - утверждает Оксана Басова из S. Holding. Чтобы купить квартиры, которые "ПИК-Регион" строит в Новокуркине, приходится записываться в очередь, сетует покупатель.
Участники рынка связывают такой рост с сокращением предложения. 1 апреля 2005 года вступил в силу закон о долевом строительстве. Он запретил компаниям заключать договоры с инвесторами (фактически — покупателями) и брать у них деньги до получения всех разрешительных документов на строительство. Это ударило по тем компаниям, которые достраивали дома на средства, собранные под строительство следующих. Также закон установил, что риски невыполнения обязательств перед инвестором ложатся на застройщика и кредитующие его банки. В результате Сбербанк, главный кредитор строителей, перестал выдавать им займы.
Сейчас Госдума рассматривает поправки к закону, но свое дело он уже сделал. "Предложение на первичном рынке уменьшилось почти на 40%", - жалуются застройщики. По оценкам irn.ru, за 2005 года количество продающихся новостроек между Третьим транспортным кольцом и МКАД сократилось на 30% — с 368 до 259.
Многие застройщики решили воспользоваться ситуацией и искусственно создают дефицит, придерживая продажи, считает руководитель департамента недвижимости Mirax Group Андрей Титюник. "Для застройщика выгоднее получить кредит в банке под 10-16% годовых и выиграть на продаже жилья до 30% в год", - подтверждает Илья Шкабара, замгендиректора девелоперской компании "КВ Инжиниринг".
Сокращение предложения на первичном рынке вытолкнуло покупателей на вторичный, где они начали скупать в первую очередь свободные квартиры (продажа которых не связана с цепочкой разъездов). Началось быстрое "вымывание" квартир с рынка, говорит научный руководитель аналитического консалтингового центра "Миэль-Недвижимость" Геннадий Стерник. Кроме того, объясняет он, резко упало количество альтернативных сделок (когда приобретение квартиры связано с цепочкой разъездов). При стремительном росте цен проводить альтернативу становится сложно: на построение цепочки у риэлтора может уйти несколько месяцев, а продавец поднимает цену и рушит цепочку уже через неделю.
Спрос растет и за счет ипотеки, "постепенно переходящей в разряд чуть ли не основных инструментов приобретения жилья", уверяет представитель ВТБ-24 Мария Серова. В 2005 году, по данным ЦБ, банки выдали 35 млрд рублей ипотечных кредитов (за год задолженность граждан перед банками по ипотеке утроилась). Еще 60,8 млрд рублей в 2005 году граждане одолжили у банков, указав, что собираются потратить их "на покупку жилья".
По мнению большинства экспертов, планку в 3000 долларов за 1 кв. м московское жилье преодолеет очень скоро. "Средняя цена достигнет 3200-3500 долларов за 1 кв. м", — говорит Репченко из irn.ru, который ожидает стабилизации цен к концу 2006 года.
