Затраты на строительство бизнес-центров классов "А" и "С" почти не отличаются, в то время как арендные ставки на офисы высокого уровня намного выше. Поэтому девелоперы не горят желанием осваивать сегмент недорогой офисной недвижимости, несмотря на спрос со стороны арендаторов, пишет газета "Бизнес".
Похоже, небольшим компаниям, дислоцированным в непосредственной близости от Садового кольца и являющимся типичными арендаторами недорогих офисов, нужно готовиться к переезду. По прогнозам экспертов, в ближайшие годы они переместятся на окраины города или вовсе за МКАД.
Сокращается и доля офисов класса "С" на столичном рынке коммерческой недвижимости. В 2003 году она составляла в общей сложности 60-65%. В прошлом - 50%. Эксперты и участники рынка прогнозируют, что по итогам текущего года доля недорогих офисов сократится еще на 10-15%.
"В сегменте офисных помещений класса "С" сложился рынок продавца", - констатирует старший консультант департамента коммерческой недвижимости Blackwood Андрей Жамкин. По его мнению, девелоперы не желают реализовывать проекты по развитию недорогих офисов, поскольку считают этот сегмент неперспективным. "Свою роль сыграл тот факт, что здания класса "С" априори ненадежны с точки зрения инженерии и коммуникаций", - отмечает эксперт.
Опрошенные "Бизнесом" ведущие игроки на рынке офисной недвижимости согласны с этим мнением. Директор департамента коммерческой недвижимости и инвестиций NAI Global Владимир Журавлев говорит, что большинство игроков предпочитают новому строительству качественный капитальный ремонт. "Подобная концепция позволяет при относительно небольших затратах значительно повысить доходность офисного центра", - убежден Журавлев. Андрей Жамкин уверен: при таком подходе доходность офисных центров класса "С" больше, чем в сегменте "А" и "В". Он говорит, что связано это с тем, что класс "С" не предполагает высококачественной отделки, современных коммуникаций, подземной парковки и т. д.
Разлюбили недорогие офисы и риэлтеры. Арендные ставки в таких объектах ниже, соответственно, и комиссия агентов невысокая. Кроме того, работать с объектами эконом-класса им мешают юридические ошибки в документах, устанавливающих право собственности на старые административные здания. При стабильно растущем спросе со стороны малого и среднего бизнеса, который вполне оправданно пытается минимизировать издержки на аренду офисов, на рынке явно прослеживается нехватка предложений помещений класса "С". "Востребованность таких офисов обуславливается двумя факторами: во-первых, низкими арендными ставками, во-вторых, значительным дефицитом небольших помещений площадью до 300 кв. м", - отмечает Владимир Журавлев.
У средних компаний, пытающихся арендовать офис эконом-класса, наиболее популярное направление - Центральный округ. "Здесь сроки экспозиции предложения класса "С" не превышают недели", - констатирует Журавлев. Однако компании, желающей арендовать помещение в престижных местах, едва ли удастся сэкономить. "К примеру, на Тверской есть офисные здания, которые по всем формальным признакам относятся к классу "С", - говорит руководитель отдела аналитики рынка офисной и складской недвижимости Colliers International Регина Лочмеле, - однако годовая арендная ставка там может достигать 1 тыс.долларов за кв. м".
В то же время аналитики отмечают, что арендные ставки растут даже в тех районах, которые никак нельзя назвать пафосными. Такая тенденция вполне логична, если учитывать дефицит предложения. Сегмент офисов класса "С" достаточно объемен и имеет совершенно различные качественные характеристики - от подвального помещения в жилом доме до офиса с ремонтом среднего качества и инженерными коммуникациями. "Отсюда разброс годовых арендных ставок: по данным на первое полугодие 2006-го они варьировались от 300 до 600 долларов за кв. м, - отмечает Андрей Жамкин. - А в августе средняя ставка на офисные помещения эконом-класса составляла от 430 до 470 долларов за кв. м. Для сравнения: за аналогичный период прошлого года ставки составляли около 300-350 долларов". Как отмечает Владимир Журавлев, каждый квартал арендные ставки на недорогие офисы растут на 4-5%, что является наиболее высоким показателем на рынке офисной недвижимости. "Наиболее ликвидные предложения расположены между Садовым кольцом и Третьим транспортным кольцом,- говорит эксперт. - Важным фактором является наличие собственной парковки и удобного подъезда к зданию. Арендные ставки на помещения класса "C" варьируются от 250 долларов за кв. м в здании бывшего НИИ на юго-востоке Москвы до 500 долларов за кв. м в Центральном округе и даже 1 тыс. на Тверской. Что же касается стоимости продажи офисных помещений класса "С", то она варьируется от 1,1 тыс. до 2,5 тыс. долларов за кв. м".
Эксперты и участники рынка считают, что в среднесрочной перспективе произойдет четкая территориальная сегментация офисов эконом-класса. "Сегодня можно выделить несколько крупных анклавов, где сконцентрированы офисные помещения класса "С": это "Савеловская", "Дмитровская", "Ленинский проспект" (завод имени Орджоникидзе), "Павелецкая", "Авиамоторная", - делится информацией Журавлев. "Достаточно плотно офисы класса "С" расположены на юго-западе, в районе "Теплого Стана", "Калужской", на севере - "Алтуфьево", а также на востоке и юго-востоке Москвы. В этих районах существуют потенциально пригодные здания и территории категории "С" со стоимостью квадратного метра ниже, чем в центральных районах", - добавляет Андрей Жамкин.
