Госдума 21 мая одобрила во втором чтении нашумевший законопроект, который позволяет добросовестным арендаторам недвижимости в одностороннем порядке расторгать договоры аренды передает ТАСС. По сравнению с версией, одобренной нижней палатой парламента в первом чтении, и подвергшейся критике со стороны арендодателей, документ претерпел заметные изменения, главное из которых состоит в том, что теперь его действие распространяется только на арендаторов, представляющих малый или средний бизнес.
Ранее законопроект гласил, что воспользоваться таким правом смогут арендаторы, надлежащим образом исполнявшие свои обязанности до принятия решения о введении режима повышенной готовности. Еще одно условие состоит в том, что ежемесячные доходы арендатора должны упасть более чем на 50% с момента введения режима повышенной готовности. В случае соответствия ситуации указанным условиям законопроект дает арендаторам право расторжения договора в одностороннем порядке с направлением арендодателю соответствующего уведомления. Такое расторжение производится без взимания любых плат.
"Обеспечительный платеж, если он предусмотрен договором и внесен арендатором, подлежит возврату, за исключением случая, если после принятия органом государственной власти указанного решения [о введении режима повышенной готовности] арендатором были не исполнены или ненадлежащим образом исполнены обязательства, не связанные с выплатой арендных плат", - говорилось в документе.
После встречи разработчиков законопроекта с представителями владельцев площадей было решено внести в него ряд поправок. Так, Минэкономразвития предложило поправки, наделяющие арендаторов правом разрывать договоры с собственниками помещений в одностороннем порядке лишь до 1 октября 2020 года. Другая поправка обязывала арендаторов возместить владельцам офисов и торговых центров убытки в размере одного ежемесячного платежа.
На заседании Госдумы 21 мая глава комитета по бюджету и налогам Андрей Макаров внес предложение о том, чтобы право досрочного расторжения договора аренды без штрафных санкций распространялось только на малый и средний бизнес из отраслей, наиболее пострадавших от коронавируса (норму, позволяющую воспользоваться расторжением договора компаниям, чья ежемесячная выручка упала более чем на 50% с момента введения режима чрезвычайной ситуации или повышенной готовности в регионе из законопроекта убрали). Такое право будет предоставляться на срок до одного года.
Также теперь законопроект гласит, что расторгать договор можно будет не позднее 1 октября 2020 года "в случае недостижения соглашения между арендатором и арендодателем об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора в течение 14 рабочих дней с момента обращения". Убытки в виде упущенной выгоды, убытки при прекращении договора, иные денежные суммы, как и было предусмотрено первой редакцией законопроекта, с арендатора не взимаются, но обеспечительный платеж, если он был предусмотрен договором, возврату арендатору не подлежит.
В профессиональном сообществе при Российском совете торговых центров (РСТЦ) отметили, что поправки делают закон об аренде более корректным. Позиция индустрии торговых центров относительно законопроекта на данный момент не изменилась, однако в новой редакции присутствуют ссылки на статьи Гражданского кодекса РФ, что является определенным компромиссом и с точки зрения законодательства, отметили в сообществе при РСТЦ.
"Компромиссный вариант, найденный совместно с экспертами Государственной Думы, мы считаем наиболее корректным. И мы рады тому обстоятельству, что большая часть наших предложений вошла в принятый текст", - приводит комментарий РСТЦ РИА "Новости".
По данным РСТЦ, в крупных современных торговых центрах малый и средний бизнес приносит до 25% дохода от аренды, а его доля в общем обороте предприятий-арендаторов составляет до 34%, пишут "Ведомости".
Мнения опрошенных изданием владельцев помещений и консультантов по коммерческой недвижимости относительно законопроекта разделились. Так, по словам директора отдела региональных торговых помещений CBRE Михаила Рогожина, новая версия документа в большей степени учитывает интересы арендодателей, чем та, которая рассматривалась в первом чтении. В свою очередь руководитель департамента коммерческой недвижимости Accent Capital Олеся Никитенко отметила, что теперь законопроект дает возможность хоть как-то спрогнозировать и зафиксировать часть убытков владельцам помещений. Однако гендиректор AFI Development Марк Гройсман считает, что принятие документа все равно может привести к затяжному кризису на рынке коммерческой недвижимости, в результате которого без работы останутся миллионы людей, а города лишатся важных социальных инфраструктурных объектов.
По мнению президента Ассоциации операторов фитнес индустрии России Ольги Киселевой, закон в обновленной редакции дает малым и средним предприятиям отрасли возможность вести хоть какой-то диалог с арендодателями, тогда как сейчас фитнес-клубы абсолютно бесправны. Однако поправки в законопроект существенно снижают возможности арендаторов на получение помощи. Например, в фитнес-отрасли есть много крупных сетей, вошедших в список системообразующих предприятий и имеющих в штате тысячи людей. Такие компании нуждаются в помощи государства в диалоге с владельцами помещений, но не относятся к малому или среднему бизнесу. Также Киселева отметила, что размер обеспечительного платежа, который арендодатели смогут оставить себе при разрыве договора, может достигать полугодовой суммы аренды.
