Для того, чтобы несговорчивые собственники не тормозили строительство жилья и инфраструктуры, в России разрабатывается новый механизм выкупа недвижимости. Один законопроект, позволяющий застройщикам выкупать чужие дома, дачи и гаражи, обсуждается сейчас в Минстрое. Кроме того, дорабатывается законопроект Минэкономразвития, уточняющий порядок изъятия земельных участков для госнужд. Последнее особенно пугает крупный бизнес, который увидел в этом призрак национализации.
О законопроекте про изъятие недвижимости под масштабную жилищную застройку рассказывают "Ведомости" со ссылкой на текст документа и пояснения замглавы Минстроя Александра Плутника.
Сейчас существуют четкие механизмы расселения из аварийного жилья и выплаты компенсации собственникам квартир, говорит Плутник. Недвижимость выкупается принудительно по рыночной цене, затраты на выкуп застройщик компенсирует за счет продажи квартир в будущем. Но если дом не аварийный, то застройщику приходится договариваться с каждым собственником по отдельности. А они могут отказаться продавать недвижимость, что ставит под угрозу срыва весь проект комплексного развития территории, сетует замминистра.
"Нужен единый механизм проведения торга с собственниками объектов недвижимости, расположенных на застроенных территориях, и понятные правила переговоров со всеми", - поясняет он.
Эксперты, разработавшие законопроект, предлагают такую последовательность: застройщик объявляет цену выкупа объектов (но не ниже рыночной) одновременно всем собственникам. Те проводят собрание, и если предложение устраивает более 75% собственников, то остальные будут обязаны согласиться. После решения собрания собственники должны будут заключить договор купли-продажи своей недвижимости по одобренной большинством цене.
Между тем юристы отмечают, что это не конституционно - принуждать продавать недвижимость тех собственников, которые отказались от названной цены: по сути, в отношении них речь идет о принудительном изъятии в пользу частного застройщика. В Минстрое заверяют, что принудительного изъятия, как, например, при строительстве федеральных трасс, законопроект не предусматривает: во время собрания жители могут увеличить стоимость недвижимости или вовсе отказаться от ее продажи. С другой стороны, если подавляющее большинство собственников недвижимости решили ее продать, то меньшинству придется подчиниться.
Чиновники также сетуют на трудности с изъятием земель под строительство инфраструктуры. Они полагают, что процедуру нужно упростить и сократить сроки изъятия участков, как это было на мегастройках в Новой Москве, Сочи и при подготовке саммита АТЭС во Владивостоке.
В частности, процедуру хочет ускорить Минтранс, рассказали "Ведомостям" два федеральных чиновника и сотрудник аппарата Госдумы. Законопроект необходим для реализации в срок инфраструктурной программы "Автодора", заявил газете представитель госкомпании.
Для этого может быть реанимирован законопроект Минэкономразвития, говорят два собеседника газеты. Весной ведомство разработало поправки в принятый Госдумой в первом чтении законопроект, уточняющий порядок изъятия земельных участков для госнужд. Из поправок Минэкономразвития следует, что минимальный срок изъятия составит три месяца. Сейчас проект проходит межведомственное согласование.
"Правовая основа для национализации"
Согласно данному проекту, решение об изъятии собственности можно будет провести простым постановлением правительства. Это грозит тем, что попытки забрать частную собственность в пользу государства будут слишком частыми, опасаются предприниматели, опрошенные РБК.
Этим законом создается правовая основа для национализации, что вызывает опасения у бизнеса, пояснил управляющий директор по корпоративным отношениям РСПП Александр Варварин. Например, власти не будут обязаны уведомлять собственника за год до обращения имущества в федеральную собственность, сокращены сами сроки обращения имущества, говорит представитель РСПП. По его словам, из Гражданского кодекса следует, что каждый случай национализации должен быть оформлен специальным законом, а не постановлением правительства.
Предлагаемый универсальный подход к национализации в большей степени, чем сейчас, ущемит права частных собственников, соглашаются юристы. По их мнению, действие этого закона можно будет распространить на фабрики, торговые центры и офисные помещения.
В Минэкономразвития не согласны, что законопроект открывает простор для злоупотреблений. "Собственник имущества вправе отказаться от подписания соглашения при несогласии со стоимостью имущества и размером убытков. В этом случае вопрос о стоимости имущества и размере убытков, подлежащих возмещению, будет разрешаться в суде", - заявил РБК представитель министерства. Он добавил, что проект еще будет дорабатываться с учетом позиций федеральных органов власти.
