Недвижимость в России всегда считалась самым выгодным и надежным способом вложения денег - особенно в непростые экономические времена. Однако уже в обозримом будущем рынок может обрушиться, и тогда даже столичная квартира из инвестиции превратится просто в жилье. О самых мрачных ожиданиях на рынке пишет журнал "Коммерсант-Деньги".
Во время предновогоднего бума, подстегнутого резким ростом курса доллара, сметали бытовую технику, автомобили и, конечно, квартиры. По наблюдениям риелторов, работающих на вторичном рынке, спрос тогда вырос на 60-70%. Аналогичная ситуация наблюдалась на первичном рынке.
У девелоперов цены менялись практически ежедневно, а по отдельным проектам - ежечасно. "Некоторые из них буквально за одну ночь повышали стоимость квадратного метра в своих проектах на 5-20 тысяч рублей, - вспоминает гендиректор компании "Метриум Групп" Мария Литинецкая. - В целом на рынке есть примеры объектов, рост цен на которые с октября по декабрь составил 30-40%. Многие застройщики отменяли всевозможные акции и скидки, приуроченные к праздникам".
- Лучшие города Европы для инвестиций в недвижимость: Лондон лишь на 10-м месте
После Нового года пришло отрезвление. Гендиректор агентства недвижимости Home Staging Анна Моисеева рассказала, что в середине января к ней обратился клиент, купивший в декабре однушку в Домодедовском районе Московской области. "Купил квартиру за 4,5 млн рублей, а сейчас смотрю: в этом же доме за 4-4,2 млн рублей продают. Получается, я дорого взял?" - беспокоился гражданин. А на вопрос риелтора, почему он вдруг этим озаботился, ответил, что купил квартиру в спешке, не подумав, и теперь хочет ее продать.
Как отмечают эксперты, сегодня ажиотаж сошел на нет. В основном закрываются сделки, заключенные в конце прошлого года. Характерная особенность январского рынка недвижимости - минимум свободных квартир в продаже, что объясняется ажиотажным спросом в декабре. По данным специалистов "Инком-Недвижимости", на стабильном рынке доля квартир в свободной продаже - около 10% общего объема предложения. В настоящее время она не превышает 5%.
Поэтому в ближайшее время возможно некоторое повышение рублевых цен. Однако развернувшийся кризис грозит настолько сократить платежеспособный спрос, что и этих 5% может оказаться много. В лучшем для продавцов случае цены немного подрастут в I квартале. Однако, по словам руководителя "ИРН-Консалтинга" Татьяны Калюжновой, "в целом на рынке нет тренда повышения цен".
Если неблагоприятная экономическая обстановка будет сохраняться, уже во II квартале эксперты прогнозируют снижение и спроса, и цен. "Новые проекты будут выходить с дисконтом к рынку до 15%, - уверена Мария Литинецкая. - А по старым проектам, которые уже находятся в реализации, можно ожидать различных акций от застройщиков. При этом если традиционные сезонные акции в более благополучные времена предусматривали снижение на 5-10%, то сейчас можно ждать акций со скидками до 15-20%". На ситуацию влияет и тот факт, что в прошлом году резко увеличились объемы строительства и ввода нового жилья в эксплуатацию.
300 долларов за "квадрат", как после кризиса 1998-го
Впрочем, все сценарии с повышением или понижением цен на 10-15% следует считать равно оптимистичными, отмечает "Коммерсант-Деньги". И их реализация возможна только при относительно стабильной ситуации в экономике в целом. Потому что, если уровень жизни граждан, вложившихся в недвижимость, начнет существенно снижаться, они будут быстро избавляться от инвестиционных квартир. Если же это явление станет массовым, оно вполне в состоянии обрушить рынок и до 300 долларов за 1 кв. м, как после кризиса 1998 года.
Самый серьезный обвал на рынке жилья может произойти в случае краха банковской системы. По данным "Секвойя кредит консолидейшн", за 2014 год банки выдали населению ипотечные кредиты примерно на 1,65-1,7 трлн рублей (в 2013-м - 1,3 трлн рублей). "Если выплаты по ипотеке станут гражданам менее доступны и, соответственно, банки не смогут им как-то помогать, люди будут вынуждены продавать свои ипотечные квартиры. И если квартиру нужно продать срочно, чтобы быстро закрыть проблему, цена должна быть ниже рынка. Массовые продажи ипотечных квартир могут спровоцировать резкое падение цен в целом по рынку", - предполагает эксперт ЕГСН Алексей.
Главная же опасность заключается в том, что застройщики не смогут перекредитовываться в банках. И чтобы расплатиться по старым кредитам, начнут срочно избавляться от имеющихся объектов, что в условиях сжимающегося платежеспособного спроса неминуемо приведет к резкому падению цен.
Если же недвижимость будет отдана банкам в виде залога, то в условиях нехватки ликвидности, которая сопровождает любой банковский кризис, она тоже мгновенно окажется на рынке с таким же эффектом, пишет "Коммерсант-Деньги".
