Строительство в центре Москвы по многим причинам является задачей не из легких - и из-за ограничения на новые проекты, о котором недавно объявили власти столицы, и из-за стоимости строительства, и из-за транспортных проблем. Однако многие инвесторы предпочитают трудным поискам новых площадок редевелопмент производственных территорий – давно не функционирующих заводов и фабрик, пишет РИА "Новости".
Эти участки, несмотря на запущенность, кажутся лакомыми кусочками не только по причине выгодного расположения, но и в связи с исторической значимостью места, зачастую дополненного солидной архитектурой.
Как рассказывает генеральный директор компании KR Properties (занимается реконструкцией ткацкой фабрики "Даниловская мануфактура" и шелкопрядильной фабрики "Красная роза") Сергей Калинин, реконструкция производственных объектов быстрее окупается и менее капиталоемкая. Так, по его данным, реконструкция объекта вместе с сетями обходится в 1,2-1,3 тысячи долларов за квадратный метр, в то время как строительство "с нуля" составляет 2 тысячи долларов за квадратный метр.
"Но хотелось бы отметить, что переделанные производственные помещения, как правило, не воспринимаются как офисы класса А, в отличие от заново выстроенных", - подчеркивает Калинин.
Еще один однозначный плюс реконструкции старых заводов под новые функции, рассуждает член президиума экспертно-консультативного общественного совета при главном архитекторе Москвы (ЭКОС) Алексей Клименко, заключается в том, что в этом случае нет необходимости создавать новую инженерную инфраструктуру, подключаться к сетям и решать проблемы с транспортным обслуживанием, что требуют гигантских затрат.
Впрочем, по мнению гендиректора компании "Миэль-Новостройки" Марии Литинецкой, не все так однозначно. Так, для девелоперов, которые профессионально занимаются редевелопментом и имеют успешный опыт создания подобных проектов, это действительно может быть выгоднее, чем новое строительство.
"Редевелопмент старых промплощадок может быть выгоднее, если у проекта нет серьезных проблем, то есть, если здание находится в нормальном состоянии, не сильно изношено, если конструкция здания не требует серьезных изменений... Здание уже построено, и нужно только провести внутренние работы - реконструкцию здания, которая включает замену инженерных систем, перегородок, скорее всего, замену кровли. То есть "начинку" здания придется поменять, но несущие стены останутся", - поясняет эксперт.
Она добавляет, что выгодность таких работ по сравнению с новым строительством может быть также связана с меньшим объемом согласований разрешительной документации.
"Но для неспециализированных застройщиков, не имеющих опыта реализации подобных проектов, могут быть высоки организационные и правовые риски, в процессе выбора участка, согласования документации и организации строительного процесса", - указывает Литинецкая.
С ней согласен и архитектор компании "Метрополь Девелопмент" (девелопер делового района "Метрополия" на месте бывшего автомобильного завода "Москвич" на юго-востоке столицы) Евгений Кадулин, по мнению которого не все бывшие производственные зоны выгодно реконструировать. Иногда редевелопмент просто не имеет смысла и снос и последующее строительство "с нуля" - необходимость.
Другой пример редевелопмента - это фабрика "Красный Октябрь". Как рассказывают в управляющей компании проекта "Гута-Девелопмент", каждое сдаваемое помещение фабрики арендаторы реконструируют самостоятельно, что позволяет подстроить то или иное помещение под задачи конкретного заказчика. Например, проект института медиа, архитектуры и дизайна "Стрелка" в "Красном Октябре" создавало архитектурное бюро Wowhaus Дмитрия Ликина и Олега Шапиро.
Несмотря на то, что у экспертов нет единого мнения относительного того, что выгоднее для девелопера - реконструировать "старые" помещения заводов под современные функции или избавляться от них, очищая "лакомую" землю, они уверены: будущее этих площадок в любом случае не за производством. Использование промзон - это один из наиболее удачных вариантов комплексного развития территорий в Москве, который не затрагивает и так уже застроенный центр столицы, заключают специалисты.
