Минувший год стал настоящим испытанием для рынка офисной недвижимости. В Москве ставки аренды упали в общей сложности на 60%, а некоторые помещения класса В стало возможно снять всего по 120 долларов за 1 кв. м. Сейчас офисы класса А сдаются в среднем по 600 долларов, класса В - по 350-400 долларов.
Начавшееся в конце 2008 года падение рынка офисной недвижимости продолжилось и в 2009 году. В декабре-2008 число купленных и сданных помещений упало до исторического минимума: девелоперам, по данным Cushman & Wakefield / Stiles & Riabokobylko, удалось продать и сдать в аренду только 26 000 кв. м. В эксплуатацию за это время было введено 150 000 кв. м. Но и этот "рекорд" продержался недолго: уже в феврале объем сделок провалился до 10 000 кв. м.
Это вынудило владельцев офисных помещений идти на всевозможные ухищрения, чтобы привлечь арендаторов: они, например, наперебой предлагали арендные каникулы (которые могли доходить до года) или выставляли офисы с готовой отделкой. Усугубляло ситуацию и то, что ввод в эксплуатацию офисов, строительство которых началось еще до кризиса, продолжался - девелоперам дешевле было достроить объект, чем его замораживать.
По данным CB Richard Ellis, за I квартал прошлого года было построено около 900 000 кв. м офисной недвижимости - на 500 000 кв. м больше, чем даже в I квартале 2008 г. При этом свыше 60% площадей остались пустыми, статус еще 38% площадей оставался неопределенным, поскольку предварительные договоры аренды на них были заключены до кризиса. К тому времени ставки с начала кризиса уже упали до 40-50% и достигли 1000 долларов (включая все) за 1 кв. м в год в офисах класса А и до 300 долларов - класса В.
К маю был установлен ценовой рекорд: помещения класса В в бизнес-центрах "Технопарк "Синтез" на ул. Угрешской и "Очаково" на Большой Очаковской предлагались по 4500 рублей (около 135 долларов). Эта цена, правда, не учитывала налоги и коммунальные платежи, а сами помещения находились на цокольном или мансардном этажах. Спустя еще неделю на улицах Москвы появились перетяжки, предлагающие в аренду помещения в бизнес-парке "Румянцево" (пересечение МКАД и Ленинского проспекта) уже за 4000 рублей (около 120 долларов) с учетом всех дополнительных платежей. Правда, заключить договор по этой цене можно было только в течение двух недель и лишь на 11 месяцев. Но подобные предложения были единичными, а в большинстве случаев с лета ставки аренды если и снижались, то уже незначительно. По данным CB Richard Ellis, к ноябрю общее снижение ставок составило около 60%.
Сейчас офисы класса А сдаются в среднем по 600 долларов за 1 кв. м, класса В - по 350-400 долларов. При этом около 2 млн кв. м площадей пустует, несмотря на наметившееся, по данным консультантов, оживление рынка.
В новом году ставки аренды существенно не изменятся и останутся на уровне 2009 года, ожидает руководитель отдела исследований офисного рынка CB Richard Ellis Анна Мельник. Подорожать могут помещения класса А в центре города на вторичном рынке - по ним запрашиваемся ставка может вырасти примерно на 10%, считает она. Небольшой рост возможен только на высококачественные объекты с хорошим месторасположением, соглашается коммерческий директор MR Group Ирина Дзюба. По остальным объектам ставки в этом году вряд ли изменятся, продолжает она. Правда, объемы ввода офисных объектов в этом году уменьшатся, говорит Мельник: по ее расчетам, на рынке появится около 925 000 кв. м новых помещений (в 2009 г. - около 1,5 млн кв. м).
